こんにちは。司法書士の横山和史です。

不動産業者なかには，現在の不動産の登記名義人が亡くなっているのに相続登記を先に相続人に薦めずに仲介の依頼を相続人から受託してしまう人がいます。

例えば，不動産会社Ｙは，死亡したＡ所有の不動産の相続人ＢＣＤから売却依頼を受けました。しかし，登記名義人相続登記をしてはおらず，亡Ａのままです。

ＢＣＤとの面談で，彼らはＹに対して，相続人は３人以外にはいないと発言しました。
ＹはＢＣＤの発言を信じて，この不動産の購入を希望するＸを見つけてきて，ＢＣＤのうちＢが代表して相続することになっていたので，ＸとＢの売買契約を締結しました。決済日は１ヵ月後に決まりました。

後日，ＹはＢＣＤに司法書士Ｓを紹介し，相続登記を依頼させた。
司法書士Ｓが戸籍や除籍で確認したところ，相続人はＢＣＤのみならずＥが存在することがわかりました。

ＥはＡが若い頃に結婚してすぐに離婚した前妻の子供でした。ＢＣＤは，その事実を聞かされていませんでした。

相続手続きは，相続人全員に遺言書が存在しない限り法律で決められた相続分があります。
司法書士ＳとＢからＥに連絡しましたが，Ｅは遺産分割協議に参加する気持ちはなく相続登記にも協力してもらえませんでした。

結局ＸとＢの売買契約は解除せざるを得なくなりました。

不動産登記手続きは，原則として，法律上の原因が発生した順番に登記をしなければなりません。この例の場合ですと①ＡからＢへの相続登記②ＢからＸへの売買による所有権移転登記となります。法律上，相続登記を省略することは認められていません。

また，亡ＡからＢの相続登記の前提として，相続人ＢＣＤＥ全員により，Ｂが亡Ａの不動産を取得するという遺産分割協議をしなければなりません。

相続人を１人でも除外してしまうと遺産分割協議は無効になります。
この例ではＥが，遺産分割協議に参加しないのでＢが単独で亡Ａ名義の不動産を相続することはできません。

このように，不動産の売却を検討するときに名義人が亡くなっている場合には必ず相続登記が必要になります。

ですから，正しい方法は，ＹはＢＣＤが知らない相続人が存在する可能性も考慮して，ＹがＢＣＤに対して，司法書士に依頼して相続登記を先に完了してもらうようにアドバイスをすべきなのです。

相続登記が完了していない不動産をお持ちの相続人の方は，不動産業者の言われるままに手続きを進行するのではなく相続登記の重要性に十分ご注意いただければと思います。